Opkoopbescherming
Het is lastig om een woning te vinden in onze gemeente. Er is veel vraag naar woonruimte en niet zoveel aanbod. We zetten ons in om meer aanbod toe te voegen door nieuwbouw van woningen te stimuleren. Daarnaast willen we met de 'regeling Opkoopbescherming' starters en doorstromers helpen om hun kans op een koopwoning te vergroten.
Wat is de opkoopbescherming?
In januari 2022 is de Huisvestingswet gewijzigd. Dit maakte het voor gemeentes mogelijk om de opkoopbescherming in te voeren. Wij hebben dit vastgelegd in de Huisvestingsverordening. Deze ging op 11 april 2023 in. Voor woningen die vanaf deze datum in eigendom zijn verkregen geldt een zelfbewoningsplicht. Het verbod om de woning te verhuren geldt tot 4 jaar na aankoop.
Welke woningen?
De opkoopbescherming is voor alle woningen die na 11 april 2023 zijn in eigendom zijn verkregen Het gaat hierbij om de datum van inschrijving van de akte van levering in het Kadaster. De regeling is voor alle koopwoningen in onze gemeente met een WOZ-waarde (dus niet de verkoopwaarde) tot € 615.000 op 1 juli 2024. De woning mag die op het moment van overdracht aan de nieuwe eigenaar nog niet worden verhuurd of op dat moment korter dan 6 maanden zijn verhuurd. De opkoopbescherming geldt niet als de woning op het moment van overdracht aan de nieuwe eigenaar langer dan 6 maanden is verhuurd.
Verhuren van woningen
Is de opkoopbescherming van toepassing? Dan kan de woning alleen onder bepaalde voorwaarden worden verhuurd. Voor het verhuren is dan een 'verhuurvergunning opkoopbescherming' nodig. Alleen de eigenaar van de woning kan deze aanvragen met het online formulier opkoopbescherming.
Meer informatie
De opkoopbescherming en de geldende voorwaarden zijn geregeld in de Huisvestingswet 2014 en uitgewerkt in de Huisvestingsverordening 2024.
Wilt u meer weten over de opkoopbescherming of twijfelt u nog? Dan kunt u contact opnemen met het team APV/bijzondere wetten via apv@heuvelrug.nl.
Meest gestelde vragen opkoopbescherming
Algemeen
1. Wat houdt opkoopbescherming in?
Opkoopbescherming houdt in dat de woning in de eerste vier jaar na aankoop* niet mag worden verhuurd, tenzij de gemeente hiervoor op grond van één van de wettelijke of gemeentelijke uitzonderingen uit de huisvestingsverordening een vergunning heeft verleend. Het doel van de opkoopbescherming is om zoveel mogelijk betaalbare koopwoningen, gelet op de woningschaarste, beschikbaar te houden voor kopers die er zelf gaan wonen.
*Met ‘aankoop’ bedoelen we in dit geval: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar.
2. Geldt de opkoopbescherming voor alle woningen?
Opkoopbescherming is wettelijk gezien alleen toegestaan voor goedkope en middeldure koopwoningen. In gemeente Utrechtse Heuvelrug hebben we een prijsgrens gekoppeld aan een WOZ-waarde van € 487.000. Daarmee beschermen we ongeveer 60% van de totale koopwoningvoorraad. De opkoopbescherming geldt niet voor woningen met een hogere WOZ- waarde. De opkoopbescherming geldt bovendien alleen voor woningen waarvan het juridisch eigendom na 11 april 2023 wordt overgedragen en voorafgaand aan de overdracht nog niet (langer dan zes maanden) verhuurd werden. Had je de woning vóór deze datum al in eigendom, dan mag je deze nog wel (blijven) verhuren.
De opkoopbescherming is van kracht in de gehele gemeente Utrechtse Heuvelrug en geldt voor alle woningtypen.
3.Hoe kan ik nagaan wat de WOZ-waarde van een woning is?
De WOZ-waarde kun je inzien op de website WOZ Waardeloket.
4. Wordt de prijsgrens geïndexeerd?
Ja, indexatie van de prijsgrens vindt plaats elk jaar op 1 juli.
5. Vanaf welk moment is de opkoopbescherming van toepassing?
De datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar bepaalt of de opkoopbescherming van toepassing is. Dit is meestal de datum waarop de woning passeert bij de notaris, of hooguit enkele dagen later. Is of was de levering op of na 11 april 2023 dan valt de woning onder de opkoopbescherming.
Als de woning zonder akte van levering aan de nieuwe eigenaar kan worden overgedragen (bijvoorbeeld bij een erfenis) geldt de opkoopbescherming niet.
6. Wanneer kan ik een vergunning krijgen voor verhuur onder opkoopbescherming?
In de huisvestingsverordening zijn drie uitzonderingen opgenomen. In deze gevallen moet de eigenaar wel een vergunning aanvragen om de woning te mogen verhuren, maar mag de gemeente de vergunning in beginsel niet weigeren.
7. Welke uitzonderingen op de opkoopbescherming zijn er?
De eerste uitzondering is het in gebruik geven (verhuren) van de woning aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad. Op de website van Rijksoverheid kun je nagaan welke familierelaties hieronder vallen.
De tweede wettelijke uitzondering geldt voor woningen die voor maximaal een jaar niet-toeristisch worden verhuurd, nadat de eigenaar hier tenminste een jaar zelf heeft gewoond.
De derde uitzondering gaat over woningen die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van (d.w.z. een kadastrale eenheid vormen met) een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
8. Hoe verhouden de regelingen voor opkoopbescherming en kamerverhuur zich tot elkaar?
Kamerverhuur en opkoopbescherming zijn verschillende regelingen met verschillende wettelijke grondslagen. Een woning die onder de opkoopbescherming valt mag in principe niet worden verhuurd, noch in zijn geheel, noch kamergewijs. Het heeft daarom geen zin om een omgevingsvergunning voor kamerverhuur aan te vragen voor een recent aangekochte woning die onder de opkoopbescherming valt.
9. Kan ik bezwaar maken tegen het besluit van de gemeente om opkoopbescherming in te voeren?
Tegen het besluit van de gemeenteraad om opkoopbescherming in te voeren, staat geen bezwaar en beroep open. Tegen het besluit op een vergunningaanvraag (voor verhuur onder opkoopbescherming) kun je of derdebelanghebbende wel bezwaar maken. Als je individuele bezwaar gegrond wordt verklaard, betekent dat niet meteen dat de regels over opkoopbescherming in de huisvestingsverordening niet meer gelden.
10. Wat gebeurt er als ik zonder vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming toch mijn woning verhuur?
Als de opkoopbescherming van toepassing is op uw woning en u besluit deze toch te verhuren bent u in overtreding. Op deze overtreding staat een boete van € 7500. Bij herhaling van dezelfde overtreding binnen vier jaar bedraagt de boete € 18.500.
Eigenaren en investeerders
11. Ik wil een woning kopen die al verhuurd is, met de intentie om het huurcontract over te nemen. Mag ik deze woning nog verhuren?
Als de woning op het moment dat je juridisch eigenaar wordt langer dan zes maanden verhuurd is (en dit niet gebeurt op grond van een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming), kun je de woning zonder vergunning blijven verhuren, ook als de huidige huurder opzegt. Dat geldt ook als de woning kamergewijs wordt verhuurd. Onder ‘het moment dat je juridisch eigenaar wordt’ verstaan we ook in dit geval: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Let wel op of er andere vergunningen benodigd zijn voor kamerverhuur.
Is de woning op deze datum minder dan zes maanden verhuurd (of vrij van huur en gebruik), dan geldt de opkoopbescherming wél en heb je een vergunning nodig om de woning te (mogen) blijven verhuren. Verleent de gemeente deze vergunning niet, dan kan de huurder niet in de woning blijven wonen. Ga dus na of verhuur toegestaan is of wordt (middels een vergunning), voordat u een huurcontract aangaat. Zo voorkomt u dat er voor u of de huurder narigheid ontstaat.
12. Ik wil een woning kopen die tot recent altijd verhuurd is geweest maar nu (deels) onverhuurd verkocht wordt. Mag ik deze woning straks nog verhuren of is de opkoopbescherming van toepassing?
Strikt volgens de letter van de wet zou de woning onder opkoopbescherming vallen. Het gaat immers om een woning die op dat moment vrij van huur is. Echter, de bedoeling van de wet is om de bestaande koopwoningvoorraad te beschermen tegen opkopen en omzetten van koop naar huur. Daar is in deze situatie geen spraken, de woning werd immers al jaren verhuurd. De woning was langer dan zes maanden in verhuurde staat, die huur wordt echter kortstondig (weken, geen maanden!) onderbroken door het opzeggen van een huurcontract.
In deze situatie handelen we daarom in geest van de wet en niet in letter van de wet. Dat houdt in dat als voldoende is aangetoond dat de woning al veel langer verhuurd werd en steeds verhuurd is geweest de opkoopbescherming niet van toepassing is en de woning verhuurd mag blijven.
13. Ik heb al een woning die verhuurd is. Mag ik deze nog opnieuw verhuren als de verhuur aan de huidige huurder eindigt?
Als je de woning vóór 11 april 2023 al in eigendom had, mag je deze zonder vergunning opnieuw verhuren als de verhuur aan de huidige huurder eindigt.
14. Ik koop een bestaande huurwoning van een eigenaar die al een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming heeft. Kan ik deze vergunning overnemen?
Nee, de vergunning is persoons, locatie en situatie gebonden. Als nieuwe eigenaar moet je zelf een vergunning aanvragen om de woning te mogen verhuren. Daarbij is het niet vanzelfsprekend dat je een vergunning krijgt omdat de vorige eigenaar die ook had. Een nieuwe vergunning wordt in principe alleen verleend als de (beoogde) nieuwe verhuursituatie ook onder één van de uitzonderingen valt.
15. Wij willen een woning kopen voor onze dochter die vanaf september 2023 in Utrechtse Heuvelrug gaat studeren. Mag dat nog?
Ja, het in gebruik geven van een woning aan een kind van de eigenaar valt onder de wettelijke uitzonderingen. Vanaf 11 april 2023 moet je hiervoor wel een vergunning aanvragen. Had je de woning vóór 11 april 2023 al in eigendom, dan kun je deze nog zonder vergunning verhuren.
15a Mijn dochter of zoon gaat in de woning wonen, mogen daar één of twee studievrienden bij in komen wonen?
Zoals bij vraag 15 omschreven valt het in gebruik geven van een woning aan een kind van de eigenaar onder de wettelijke uitzonderingen. Vanaf 11 april 2023 moet u hiervoor wel een vergunning aanvragen. Had u de woning vóór 11 april 2023 al in eigendom, dan kunt u deze nog zonder vergunning verhuren. Het is mogelijk om ten tijde dat uw kind daar woont studievrienden daarbij te laten inwonen. In dat geval moet er tevens een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor tijdelijke kamerverhuur.* De omgevingsvergunning hangt dan samen met de vergunning opkoopbescherming. Als de reden waarvoor de vergunning opkoopbescherming vervalt, vervalt ook de omgevingsvergunning voor kamerverhuur. Als uw kind vertrekt en de situatie verandert, dan moeten de studievrienden ook de woning verlaten. Heeft uw kind vier jaar of langer in de woning gewoond, dan is de opkoopbescherming daarna niet meer van toepassing op uw woning.
*Let op, het is mogelijk dat nog andere vergunningen noodzakelijk zijn voor het gebruik van de woning voor kamerbewoning. Zonder deze vergunning(en) mag u de woning niet (laten) gebruiken voor kamerbewoning. Wij adviseren u om contact op te nemen met de gemeente.
16. Ik ga de woning (die valt onder de opkoopbescherming) verhuren aan mijn kind. Kan ik de woning blijven verhuren als mijn kind besluit te verhuizen?
De eerste vier jaar mag u uw woning alleen verhuren met een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming. Deze is persoon, locatie- en situatie gebonden. Als uw kind vertrekt en de situatie verandert vervalt uw vergunning. Heeft uw kind vier jaar of langer in de woning gewoond, dan is de opkoopbescherming daarna niet meer van toepassing op uw woning.
17. Ik heb een winkelpand met bovenwoning gekocht. Mag ik de bovenwoning verhuren?
Als de winkel en de woning een kadastrale eenheid vormen, mag je de woning op grond van een wettelijke uitzondering verhuren. Je hebt dan wel een vergunning voor verhuur onder opkoopbescherming nodig. De vergunning geldt zolang de opkoopbescherming van toepassing is, en zolang je aan de voorwaarden blijft voldoen.
Zou je de winkel en bovenwoning bijvoorbeeld juridisch splitsen en de bovenwoning afzonderlijk verkopen, dan vervalt de vergunning en mag de nieuwe eigenaar de bovenwoning niet verhuren, tenzij de nieuwe eigenaar ook voor een vergunning in aanmerking komt.
18. Ik ben eigenaar-bewoner en verkoop mijn woning. De vraagprijs is € 295.000. Kan ik mijn woning nog aan een investeerder verkopen?
Voor de vraag of de opkoopbescherming van toepassing is op uw woning is de WOZ-waarde op 1 juli 2024 bepalend. Die moet lager zijn dan € 615.000. U mag altijd verkopen aan een investeerder maar u verkoopt wel een ‘beschermde’ woning. Dus de nieuwe eigenaar mag de woning niet gaan verhuren.
Huurders en woningzoekenden
19. Ik wil een woning van een particuliere verhuurder (geen woningcorporatie) gaan huren. Wie garandeert mij dat de woning verhuurd mag worden en dat ik er niet uitgezet word als de huidige eigenaar de woning verkoopt?
Was de WOZ-waarde van de woning in 2023 gelijk aan of hoger dan € 487.000 en/of was de verhuurder al vóór 11 april 2023 eigenaar van de woning, dan kun je er vanuit gaan dat de woning zonder vergunning mag worden verhuurd. Voordat je de huurovereenkomst tekent, kun je de WOZ-waarde van de woning opzoeken op de website van WOZ Waardeloket. Was de WOZ-waarde van de woning in 2023 lager dan € 487.000, dan is het van belang te weten op welk moment de verhuurder eigenaar van de woning is geworden. Tegen betaling van een klein bedrag kun je dit nagaan op de website van het Kadaster. Is de verhuurder pas na 11 mei 2023 eigenaar geworden, dan is een vergunning nodig om de woning te verhuren. Heeft hij deze vergunning niet en besluit je de woning toch te huren? Dan moet je er rekening mee houden dat de gemeente handhavend kan optreden en je de woning weer moet verlaten.
Mocht de verhuurder de woning binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst verkopen, dan kan dat tot gevolg hebben dat je de woning moet verlaten. Je geniet dan echter nog wel huurbescherming, wat betekent dat de nieuwe eigenaar jou niet zomaar uit de woning mag zetten, maar met jou tot overeenstemming moet komen. Dit is een privaatrechtelijke kwestie waarbij geen rol voor de gemeente is weggelegd. We raden je aan om in dat geval juridisch advies in te winnen.